「正常性バイアス」とマンション管理会社、マンション管理員

　国土交通省の「国土交通省ネガティブ情報等検索システム」でマンション管理業者に対して行った行政処分等が公開（期間2年間）され、マンション管理業者の元社員や元管理員の管理組合財産の着服といった理由に対する処分が公開されています。事件の内容によっては、共有の財産を毀損された区分所有者によって管理組合役員会が糾弾される状況も容易に想定されます。しかし、なぜ、このような行政処分となる状況がマンション管理組合で起きていることを管理組合役員会は見過ごしてしまうのでしょうか？
　東日本大震災後、「正常性バイアス」という言葉が再認識されています。これは「自然災害や火事、事故・事件等の犯罪などといった自分にとって何らかの被害が予想される状況下にあっても、都合の悪い情報を無視したり、「自分は大丈夫」「今回は大丈夫」「まだ大丈夫」などと過小評価したりしてしまい、逃げ遅れの原因となる。」（Wikipedia）というものです。
　私はある総合建設会社で技術開発を中心に仕事をしていましたが、新人研修の時代に約400戸のマンション建設現場でコンクリート工事の生コン車の入場管理を行ったことがあります。その時、生コン車の運転手に「コンクリートに水を入れさせてくれ」といわれたことがあります。コンクリートは水：セメント比が重要で、現場で水を入れたら品質の悪いコンクリートになることから、当然、断りました。しかし、「生コン車の運転手だから」と正常性バイアスが働いて水を入れるのを許していたら品質の悪いコンクリートを施工してしまったばかりでなく、その品質が問題となった時に、その生コン車の運転手に「あの監督が水を入れてもいいと言った」と責任転嫁されるのは明らかです。
　この「生コン車の運転手」と同様のことが「マンション管理会社」、「マンション管理員」にもいえ、マンション管理組合の役員会のメンバーも「正常性バイアス」が働いていないか、チェックするための客観性を失わないように注意が必要です。

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TESの更新はリビングエンジニアリング株式会社に（社名変更）

　コープ野村南流山弐番街の給湯機の更新を行っている東京器工株式会社が、トーセツ株式会社と合併してリビングエンジニアリング株式会社となりました。

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リビングエンジニアリング株式会社
http://www.tokyokiko.co.jp/

ドアガードとドアクローザの調整

ドアガード

　U字ロックといわれるドアガードがドアに取り付けられています（上）。YouTubeで「ドアガードの弱点！外し方・開け方が簡単すぎるので防犯意識を！！」として紹介されているように、ドアガードはセールスマン対策に使用するもので、「風が入るから」と玄関ドアに隙間を設けるために使うものではありません。


訪問してきたセールスマンに対して、ドアガードを使ってドアの隙間から話しをするのが使い方

　さて、南流山弐番街のWebサイトでドアクローザの調整方法について紹介していますが、ドアクローザの調整がされていなかったために、このドアガードで外から扉が開かなくなった事例を紹介します。

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マンション管理組合総会における議決権の取扱いの適正化

　国土交通省の『マンション標準管理規約の改正について』（平成23年7月27日）の改正のポイントとして、「（２）総会における議決権の取扱いの適正化」があります。
　公益財団法人マンション管理センターのQ&Aで「総会に欠席するときの議決権の行使」がありますが、大切な共有の財産であるマンションを守るため、区分所有者の意思表示をどのように行なうか、多くの人に知っていただき、また、関心を持っていただきたいことです。

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報道発表資料：マンション標準管理規約の改正について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000065.html
マンション管理について（国土交通省）
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm
公益財団法人マンション管理センター｜よくある相談（Q&A）｜�U総会・理事会｜総会に欠席するときの議決権の行使
http://www.mankan.or.jp/06_consult/02_kumiai/02_hoki_05.html

管理組合総会終わりました。ありがとうございました。

　4月20日、管理組合総会。
「第３号議案　コープ野村南流山弐番街管理規約改定の件」（顧問制度）に対する私の問題点の指摘に対して4月14日に理事会より訂正文書が配布されました。これに対して4月16日の私の配布文書で「手続的に管理組合の4月14日付の配布文書による訂正は許されません。不完全な議案であることから第３号議案自体を取り下げることが妥当といえます。」と指摘しました。総会で理事会は審議に入ろうとしましたが、議論となり、野村不動産パートナーズが理事長に説明することで議案として取り下げとになりました。
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持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会について（国土交通省）

　国土交通省が「（略）重要な社会的資産であるマンション等の既存共同住宅について、ストックの戦略的維持管理の観点から、その持つべき性能、実現のための改修の技術等の基盤や支援などを総合的に検討し、必要な制度改正や情報提供等の体制整備を図ることを目的」として設置した「持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会」（平成24年2月〜8月）に関するWebサイトが下記にあります。
　この中で成果として392ページにおよび『個別技術シート集』があり、参考となります。
　また、「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」も平成24年1月〜8月にかけて設置され、参考となる内容が記載されています。

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住宅：持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000017.html
個別技術シート集(392ページを収録)
http://www.mlit.go.jp/common/000227871.pdf
個別技術シート検索｜個別技術シート｜共同住宅の再生のための技術情報提供サイト
http://www.housing-stock.com/tech_sheet/index.html
住宅：マンションの新たな管理ルールに関する検討会について - 国土交通省
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000013.html

マンション管理組合の運営について

　コープ野村南流山弐番街管理組合の理事長を務めた時、その業務の引継ぎに参考となる資料がなかったため、『役員会の手引き』をまとめました。これをベースに「他のマンション管理組合の役員の方々に参考になれば」と抜粋してまとめ、『役員会の手引き』を一般公開しました（昨年4月のblog)。
　5年間の技術開発プロジェクトに従事した翌年、「順番だから」と当時勤務していた会社の職員組合の役員を担当しました。その業務を通して企業の経営活動に関心を持つようになり、夜間の社会人大学院として開設された筑波大学大学院経営システム科学専攻で勤務しながら学ぶ機会を得ました。その中で学んだひとつに「ディスクロージャー」があります。
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億ション販売中止の理由は・・

　日経BP社のケンプラッツの記事から億ションが施工不良で販売中止・契約解除となったことを知りました。設備施工に不可欠なスリーブが600ヶ所も入っていなかったとは・・。現場所長が手配師化し、設備工事に対する知識が乏しくなっているという建設業界の現状を反映しているというのではなければよいのですが・・。
　排水系統の通気管のために梁に設けられたスリープの施工精度が悪く、通気管の水勾配がとれず、通気管内に結露水などが溜まる構造となり、竣工後、対策施工が必要となったということが「大したことではない」と勘違いしそうになります。

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東京青山の億ション工事で最強トリオが引き起こした前代未聞の大失敗｜日経BP社 ケンプラッツ
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20140205/650390/?P=1


【追記】
　長野県佐久市にスリープ工事の問題で解体されたマンションの事例が続報として掲載されました。

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東京青山「億ション工事失敗事件」続報｜日経BP社 ケンプラッツ
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/building/news/20140206/650591/?P=1

「受水槽をご使用のお客様へ」（平成20年1月、千葉県水道局）について

パンフレット-水道局／千葉県
http://www.pref.chiba.lg.jp/suidou/souki/pr-info/pamphlet.html#07
受水槽をご使用のお客様へ（総3ページ）
http://www.pref.chiba.lg.jp/suidou/souki/pr-info/documents/tyoketutenkan.pdf

　管理組合の『周知版』（平成25年、No.2）が発行されました。
　その中で受水槽の改修工事に関する記述がありました。長期修繕計画に記された工事は修繕積立金の根拠とするために記載されたもので、その工事をその年に実際に行う必要があるかとは別のものです。私の認識は受水槽内部、塗装表面が経年による劣化（白化）は認められるものの、構造物としては何ら問題を発生していないというものです。

　改修の内容として現在の受水槽方式を直結給水（増圧）方式に検討していることが記載されていますが、その根拠となる千葉県水道局の「受水槽をご利用のお客様へ」という資料があげられています。この文書は平成２０年１月の発行で、平成２３年３月に東日本大震災が発生し、給水本管からの給水が途絶えること、取水源の水質悪化などで正常な給水ができなくなることが現実的なものとなることについては全く考慮されていません。東電の福島第一原子力発電所が地震に対するリスクに対して充分、対応していなかったことと類似する考えのように思えてなりません。また、今年もそうですが、近年の夏場の水源の貯水量の低下により、水道の圧力の低下も現実的なものとなっています。
　そして例えば港区では既にその『港区高層住宅の震災対策に関する基本方針』の中で「上水道が供給停止した場合に、受水槽や高架水槽内の水を飲料水として活用します。」と明確にうたっています。
　マンションに居住する側からすれば、マンション設備として少しでも長く居住者に給水を続けられる受水槽の存在はリスク対策の上で非常に重要なものとなります。
　千葉県水道局の「受水槽をご利用のお客様へ」というパンフレット、東日本大震災の経験から、リスク対策の観点から全面改訂が必要と考えられます。そしてマンションの設備を考える立場として、「県がこのように資料を出しているから」といった考え方ではなく、「災害に対するリスク対応をどうすべきか?」という自立的な考え方が不可欠といえます。
　なお、国土交通省の「緊急時水循環機能障害リスク検討委員会報告書」（平成19年3月）は東日本大震災発生前の報告書ですが、上水道の原水を取水する河川の汚染などに踏み込んだ検討も行われていて、参考となります。

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パンフレット-水道局／千葉県
http://www.pref.chiba.lg.jp/suidou/souki/pr-info/pamphlet.html#07
受水槽をご使用のお客様へ
http://www.pref.chiba.lg.jp/suidou/souki/pr-info/documents/tyoketutenkan.pdf
港区公式ホームページ／高層住宅の震災対策
http://www.city.minato.tokyo.jp/kikikanri/bosai-anzen/bosai/daishinsai/koso.html
港区高層住宅の震災対策に関する基本方針
https://www.city.minato.tokyo.jp/sougoukeikaku/kankyo-machi/toshikekaku/kekaku/bousaimachidukuri/documents/3-5.pdf
緊急時水循環機能障害リスク検討委員会報告書（平成19 年3 月、国土交通省　緊急時水循環機能障害リスク検討委員会）
https://www.mlit.go.jp/common/000132572.pdf
「東日本大震災水道施設被害状況調査報告書（平成23年度災害査定資料整理版）」について｜厚生労働省
http://www.mhlw.go.jp/topics/bukyoku/kenkou/suido/houkoku/suidou/121214-1.html
金融庁業務継続計画（首都直下地震対応編）（平成24年８月29日、金融庁）
http://www.fsa.go.jp/news/24/sonota/20120829-1/02.pdf
・金融庁の業務継続計画で「（�@）上水： 想定災害発生後3 日間程度、外部からの供給が途絶するものと想定する。もっとも、この間、中央合同庁舎第7 号館（西館）の利用者（約2,000名）の最低11 日分程度が受水槽に備えられているため、上水の利用は可能なものと想定する。」と受水槽の使用が明確にうたわれています。

究極の「防災マンション」｜R.E.port [不動産流通研究所]
http://www.re-port.net/topics.php?ReportNumber=29739
・三井不動産レジデンシャル（株）の「パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワー」が紹介されていてその設備として、受水槽や雑用水槽、エコキュートなどに1世帯当たり常時“1,000リットル”の水を確保、飲料水と生活用水は、約1週間分、トイレ用水は約10日分という備蓄量とされることを紹介しています。

パソコン教室を開催していた頃

　南流山壱番街に比して南流山弐番街の住民による自主的な活動は低調といわざるを得ません。PCを操作できることは社会情勢から必要不可欠な時代に入っていたことから、「住民活動を活発とする契機となれば」で、MK氏、そしてMK氏の奥様のご協力をいただいて1期2.5ヵ月、第1日曜日を除く日曜日の午後7時〜9時、集会所でパソコンの基本操作とMS WordとMS Excelを学ぶパソコン教室を1999年冬から2003年夏にかけて毎年2回、6期にわたって開催していました。受講者の費用は市販のテキスト代のみで、PCやディスプレイは秋葉原で中古品を入手し、各人1台使えるようにしました。合計約50名の方が教室を卒業されました。
　PCの性能やOSなどが時代遅れになってきたこと、資源有効利用促進法の施行で2003年9月までに販売された製品は回収再資源化料金負担の必要が生じたことが教室を終える契機となりました。
あの頃からもう10年を経てしまいます。

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３Ｒ政策（METI-経済産業省）：パソコンのリサイクル
http://www.meti.go.jp/policy/recycle/main/admin_info/law/02/index04.html

管理組合総会終わりました。ありがとうございました。

　4月21日、管理組合総会。
　第2号議案、第3号議案が総会で承認される前に、それらが既に承認されたという口調で野村LSから重要事項の説明が始まってしまいました。説明が終わった後、「第2号議案、第3号議案が承認されたらという仮定の上で説明をしないとまずい」と指摘することになりました。そして第2号議案で配布された重要事項説明書に記された主に勤務時間について見直しが求められ、それを前提として議案が承認されました。
　第5号議案については、区分所有法の（規約の設定、変更及び廃止）を定める第三十一条の「規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする」の「四分の三」条項により、廃案となりました。議案の合理性の欠如に同意された皆様、そして私の名前を委任状に書いていただいた皆様、ありがとうございました。

　第15号議案、何を対象にどのような調査診断を行うか文面からは不明。野村LSの担当者に質問するも、しどろもどろ・・・。予算枠をとるための議案ならば書き方もあろうに。

　総会に出席し、管理組合総会が「建物の区分所有等に関する法律」に基づいて区分所有権を守るために開催されるという認識が十分、浸透していないことを再確認させられました。

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建物の区分所有等に関する法律
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S37/S37HO069.html

マンション管理組合の「役員会の手引き」発行

マンション管理組合　「役員会の手引き」
http://www.minami-nagareyama.org/2bangai/management/yakuinkai-no-tebiki.html

　マンション管理組合の役員会の活動の全体像は携わった人でないとわからないのが実情です。
　もう6年前となりましたが、管理組合の理事長を担当した際、「マンション管理組合の役員会の活動をもっと区分所有者にオープンにして共通の理解に基づいて管理組合が運営されればよいなあ」と考えて、『役員会の手引き』を執筆しました（以前、経営システムを学んだことが役立ちました）。翌年度から役員会の皆さんにそれが配布されるようになりました。

　上記のURLアドレスから「役員会の手引き」をダウンロードできるようにしました。マンションの管理組合の役員となる方々の活動の全体像や、取り組む姿勢などのご理解に役立てていただければ幸いです。
　以下はこの冊子の「はじめに」の部分です。

☆　☆　☆

はじめに

　マンション管理組合の業務は基本的に会社の経営と同じです。目的とする事業（区分所有者の共同の利益（所有の対象となる建物などの財産価値の毀損を防ぐ）のための活動・良好な住環境を保持するための日常清掃など）を行なうために、法務（管理規約に定められた事項の遂行、管理会社との契約など）、財務・会計（管理費、修繕積立金の管理）的な活動などを行なうことになります。これらは建物の区分所有等に関する法律、マンション管理組合規約、総会議案書（決算報告）、理事会の議事録などを丹念に読むことである程度は理解できますが、予備知識がないと現実にはなかなか難しい面があります。
　１年で役員が交代するコープ野村南流山弐番街管理組合の理事長を務め、このことを痛感し、「業務内容を引き継ぐための手引きを作成し、今後の理事会の活動に役立ててもらおう」と当時の理事会の同意もあって『役員会の手引き』を執筆しました。そしてコープ野村南流山弐番街向けに執筆したものをベースに「他のマンション管理組合の理事会の方々に参考になれば」と考えて抜粋してまとめたのが本『役員会の手引き』です。
　マンション管理組合の理事会活動に携われる方の参考となれば幸いです。

マンション管理について（国土交通省）

Web検索していて国土交通省のマンション管理に関するリンク集を見つけました。

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マンション管理について
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm

IKEAの掲示板KLUDDを取り付け

玄関内に掲示板 KLUDD を取り付けた状態


掲示板 KLUDD （IKEA）

　IKEA新三郷ができ、「こんな用途で何かないかな？」と気軽にでかけるようになりました。今回は掲示板として使えるものを探しに行きました。店内をあちこち見ていたところ、強化ガラス製の65×45cmの掲示板KLUDDが見つかりました。ペーパークリップで紙の案内が固定でき、ホワイトボードペンでメモ書きにも使えます。早速、入手し、玄関に取り付けました。
　そしてマグネット付きのホワイトボード用ボードマーカーを入手し、平ワッシャを両面テープでガラス面に貼りつけ、ボードマーカーを固定できるようにしました。


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KLUDD 掲示板 - IKEA
http://www.ikea.com/jp/ja/catalog/products/80187819?query=kludd

「リフォーム・マニュアル」を見ない業者

　管理組合からリフォーム申請書のチェックを依頼されることがあります。
　時々、がっかりさせられるのが、

「図面を読んでいない（読めない？）」
「建築設備を理解していない」

という設備の更新内容を目にすることです。

　例えば『リフォーム・マニュアル』で「南流山弐番街の洋風大便器はレギュラーサイズで１階が床排水タイプのC730（TOTO）、２〜９階が床上(壁)排水タイプのC730P （TOTO）です。」として、「1階の床排水式の洋風大便器C730の排水芯（壁から既存便器の排水管中心までの寸法）は540mm」、「２〜９階についてはTOTOならば排水芯高さ148mmで10°の傾斜のついた排水管に対応のもの、INAX ならば「床上排水155タイプ」」として型番を明記しています。

　それにも関わらず、排水芯高120mmの洋風大便器の図面を添付されてきます。汚水排水管は共用部で接続部分の高さを変えることはできません。水は高いところから低いところへ流れますので不適なのはいうまでもありません。

　嘆息とともに、リフォーム業者のレベルの低さにがっかりさせられます。これを最低限防ぐために、どのような製品が適合しているか、こと細かに「リフォーム・マニュアル」で明記し、これに沿って製品を選べば手戻りや間違いは発生しないようにしているのですが・・。

　『南流山弐番街』とWeb検索すれば、リフォームマニュアルにすぐアクセスできます。こんなマニュアル作っているマンションは他にないことから、「まさか・・」と思われているのかもしれませんが、インターネットの時代、最低限、チェックして欲しいものです。それでスムーズにリフォーム計画と施工ができ、利益につながる訳ですから・・。「設備のことはわからない」というリフォーム業者のために、最低限の注意点をまとめたともいえる内容です。勉強して欲しいものです。

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コープ野村南流山弐番街：マンションの管理と長期修繕計画、暮らし
http://www.minami-nagareyama.org/2bangai/index.htm

110度CS放送への対応に関する検討

110度CS放送への対応に関する検討
http://www.minami-nagareyama.org/2bangai/condominium/110CS.htm

　コープ野村南流山弐番街は地上デジタル放送、BSデジタル放送に対応していますが、110度CS放送には未対応です。
　インターネットTVも本格化してきたことから、「アンテナで見るか、光ケーブルで見るか」となります。しかし、マンションのインフラストラクチャーとして考えた場合、無理のない費用であることが前提となりますが、居住する人の環境によって選択可能であることもひとつの重要な視点と考えられます。
　そこで110度CS放送への対応について検討した内容を紹介します。

マンション共用部への階段昇降機設置に関する検討

マンション共用部への階段昇降機設置に関する検討
http://www.minami-nagareyama.org/2bangai/condominium/lift4steps.htm

高齢や障害によって階段の上がり降りの困難な方を対象とした福祉機器に「階段昇降機」があります。平成19年、ある居住者から「共用部の階段に階段昇降機を設置できないか」との問合せがあり、これに対する資料を作成しました。
　結論は建築基準法上、また、物理的に設置は不可能となりましたが、関心のある方もいらっしゃると思いますので検討内容を紹介します。

第32回ジャパンホーム＆ビルディングショー

第32回ジャパンホーム＆ビルディングショー ジャパンホームショー2010 サステナブル建築技術展2010
http://www.jma.or.jp/jhbs/

　「ホスペックスジャパン2010」を見るのが目的で東京ビッグサイトへ行ってのですが、「第32回ジャパンホーム＆ビルディングショー」も開催されているのを知り、展示終了時刻の10分前に急いで入場しました。開場案内図を見て「UR都市機構が集合住宅の改修について展示しているのでは」とそのブースだけ見てきました。入手した「ルネッサンス計画１」とするパンフレット、主に昭和35年竣工という日本の大規模団地の初期の頃の建物を対象とした解説で、そのまま、他のマンションに適用することはできませんが、考え方は参考となります。

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ホスペックスジャパン2010-HOSPEX Japan 2010
http://www.jma.or.jp/hospex/ja/top/top.html

ＵＲ都市機構　街にルネッサンス 独立行政法人都市再生機構
http://www.ur-net.go.jp/

ＵＲ都市機構 ルネッサンス計画１
http://www.ur-net.go.jp/rd/rn1/

ＵＲ都市機構 住宅ストック改修の技術
http://www.ur-net.go.jp/stock-kaisyu-tech/
・　改修技術の一部を知るのに参考となります。

『美しい弐番街』(No.75)は「リフォーム工事について」の記事 他

『美しい弐番街』(No.75)
http://www.minami-nagareyama.org/2bangai/bulletin/index.htm

　リフォーム業者のレベルは千差万別で、悪質業者は社会問題ともなっています。マンションの住居のリフォームもこれとは無関係ではいられません。そこで『美しい弐番街』(No.75)はリフォーム業者に関する注意事項を中心に解説しました。

『美しい弐番街』(No.74)は「建物の寿命」の記事 他

『美しい弐番街』(No.74)
http://www.minami-nagareyama.org/2bangai/bulletin/index.htm

　建物の寿命が50、60年と誤解させるようなマスメディアの番組や記事などが時々あります。そこで日本橋界隈に建ってから80年以上経つ建物などの写真を撮影し、『美しい弐番街』(No.74)の「建物の寿命について」という記事を書きました。
　ちゃんと管理すればそれらの建物のように使い続けられる一方、私の知っているバブル時代に建てられたある建物は20年経たないうちに隣の土地が取得できたからと壊されてしまい、規模の大きい建物が建設中です。

　「日本という国は・・」

です。


【日本橋界隈の旧い建物】